第1篇 某物業(yè)管理有限公司章程

_______物業(yè)管理有限公司章程

第一章總則

第一條依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關法律、行政法規(guī)及_____人民政府有關政策制定本章程。

第二條本公司在____工商行政管理局登記注冊,注冊登記名稱為:

_____________物業(yè)管理有限公司(以下簡稱公司)

公司法定代表人:__________;

公司住所:______________________。

第三條公司宗旨是:依法管理,業(yè)主至上,服務第一。

第四條公司依法登記注冊,具有企業(yè)法人資格。公司股東以其出資額為限對公司承擔責任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。公司以其全部法人財產(chǎn),依法自主經(jīng)營,自負盈虧。

公司一切活動遵守國家法律法規(guī)規(guī)定。公司應當在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事活動。

公司的合法權益受法律保護,不受侵犯。

第二章公司的注冊資本和經(jīng)營范圍

第五條公司的注冊資本為人民幣____萬元。

第六條公司經(jīng)營范圍是:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護,樓宇機電配套設備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務業(yè)。

第三章股東姓名(或名稱)和住所

第七條____公司股東共__個,分別是:

第四章股東的出資額和出資方式

第八條公司的注冊資本全部由股東自愿出資入股。

第九條股東的出資方式和出資額:

第五章股東的權利和義務

第十條股東享有下列權利:

(一)享有選舉和被選舉權;

(二)按出資比例領取紅利。公司新增資本時,原股東可以優(yōu)先認繳出資;

(三)按規(guī)定轉讓和抵押所持有的股份;

(四)對公司的業(yè)務、經(jīng)營和財務管理工作進行監(jiān)督,提出建議或質詢。有權查閱股東會議記錄和公司財務會計報告。

(五)在公司辦理清算完畢后時,按所出資比例分享剩余資產(chǎn)。

第十一條股東履行下列義務:

(一)足額繳納公司章程規(guī)定的各自認繳的出資額;

(二)在公司辦理清算時,以認繳的出資額對公司承擔債務;

(三)公司一經(jīng)工商登記注冊,不得抽回出資;

(四)遵守公司章程,保守公司秘密;

(五)支持公司的經(jīng)營管理,提出合理化建議,促進公司業(yè)務發(fā)展;

(六)不按認繳期限出資或者不按規(guī)定出資額認繳的,應承擔違約責任。

第六章股東轉讓出資和條件

第十二條股東之間可以相互轉讓其全部出資或部分出資。股東向股東以外的人轉讓其出資時,必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意(公司只有兩名股東的,必須經(jīng)全體股東同意);不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資,如果不購買該轉讓的出資,視為同意轉讓。經(jīng)股東同意轉讓的出資,在同等的條件下,其他股東對該出資有優(yōu)先購買權。股東轉讓出資后的公司股東人數(shù)必須符合法律規(guī)定。

第十三條受讓人必須遵守公司章程和有關規(guī)定。

第七章公司的機構及

其產(chǎn)生辦法、職權、議事規(guī)則

第十四條公司股東會由全體股東組成,股東會是公司的最高權力機構。

第十五條股東會行使下列職權:

(一)決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃;

(二)選舉和更換執(zhí)行董事,決定有關執(zhí)行董事的報酬事項;

(三)選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事,決定有關監(jiān)事的報酬事項;

(四)審議批準執(zhí)行董事的報告;

(五)審議批準監(jiān)事的報告;

(六)審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案;

(七)審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

(八)對公司增加或者減少注冊資本作出決議;

(九)對股東向股東以外的人轉讓出資作出決議;

(十)對公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議;

(十一)修改公司章程。

第十六條股東會的議事方式和表決程序按照本章程的規(guī)定執(zhí)行。

股東會對公司增加或減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式以及公司章程的修改作出的決議,必須經(jīng)代表三分之二以上表決權的股東通過。

股東會會議由股東按照出資比例行使表決權。

第十七條股東會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議半年召開一次。

股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持,執(zhí)行董事或者監(jiān)事,可以提議召開臨時會議。

第十八條召開股東會議,應當于會議召開十五日以前通知全體股東。股東會應當對所議事項的決定作成會議記錄,出席會議的股東應當在會議記錄上簽名。

第十九條公司不設立董事會,設執(zhí)行董事一人。

第二十條執(zhí)行董事為公司的法定代表人,其產(chǎn)生程序是由股東會選舉產(chǎn)生。

第二十一條執(zhí)行董事對股東會負責,行使下列職權:

(一)負責召集股東會,并向股東會報告工作;

(二)執(zhí)行股東會的決議;

(三)決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;

(四)制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;

(五)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

(六)制訂公司的增加或減少注冊資本的方案;

(七)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

(八)決定公司內(nèi)部管理機構的設置;

(九)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務負責人,決定其報酬事項;

(十)制定公司的基本管理制度。

第二十二條執(zhí)行董事任期3年。任期屆滿,可以連選連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前,股東會不得無故解除其職務。

第二十三條公司設經(jīng)理,由執(zhí)行董事聘任。經(jīng)理對股東會負責,行使下列職權:

(一)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作,組織實施股東會決議;

(二)組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;

(三)擬訂公司內(nèi)部管理機構設置方案;

(四)擬訂公司的基本管理制度;

(五)制定公司的具體規(guī)章;

(六)公司章程和股東會授予的其他職權。

第二十四條執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事行使職權時,必須遵守下列規(guī)定。

(一)董事、經(jīng)理、監(jiān)事應當遵守公司章程,忠實履行職務,維護公司利益,不得利用在公司的地位和職權為自己謀取私利。

董事、經(jīng)理、監(jiān)事不得利用職權收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財產(chǎn)。

(二)董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。

董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個人名義或者以其他個人名義開立帳戶存儲。

董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。

(三)董事、經(jīng)理不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事?lián)p害本

公司利益的活動。從事上述營業(yè)或者活動的,所得收入應當歸公司所有。

董事、經(jīng)理除公司章程規(guī)定或者股東會同意外,不得同本公司訂立合同者進行交易。

(四)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事除依照法律規(guī)定或者股東會同意外,不得泄露公司秘密。

(五)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事執(zhí)行公司職務時違反法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,給公司造成損害的,應當承擔賠償責任。

第二十五條公司設監(jiān)事一人,由股東會選舉產(chǎn)生。執(zhí)行董事、經(jīng)理及財務負責人不得兼任監(jiān)事。

第二十六條監(jiān)事行使下列職權:

(一)檢查公司財務;

(二)對執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督;

(三)當執(zhí)行董事、經(jīng)理的行為損害公司的利益時,要求執(zhí)行董事、經(jīng)理予以糾正;

(四)提議召開臨時股東會;

第八章 公司財務、會計

第二十七條公司應建立、健全如下財務、會計制度:

(一)公司應在每一會計年度終了時制作財務會計報告,并依法經(jīng)審查驗證,并在每年的1月1日至1月15日送交各股東審閱。

財務會計報告應當包括下列財務會計報表及附屬明細表:

①資產(chǎn)負債表;

②損益表;

③財務狀況變動表;

④財務情況說明書;

⑤利潤分配表;

(二)公司應當按照公司章程規(guī)定的期限將財務會計報告送交各股東。

(三)公司分配當年稅后利潤時,應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金,并提取利潤的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的,可不再提取。

公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的,在依照前款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前,應當先用當年利潤彌補虧損。

公司在從稅后利潤中提取法定公積金后,經(jīng)股東會決議,可以提取任意公積金。

公司彌補虧損和提取公積金、法定公益金后,所余利潤,公司可按照股東的出資比例分配。

股東會違反前款規(guī)定,在公司彌補虧損和提取法定公積金、法定公益金之前向股東分配利潤的,必須將違反規(guī)定分配的利潤退還公司。

(四)公司的公積金用于彌補公司的虧損,擴大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉為增加公司資本。

(五)公司提取的法定公益金用于本公司職工的集體福利。

(六)公司除法定的會計帳冊外,不得另立會計帳冊。

對公司資產(chǎn),不得以任何個人名義開立帳戶存儲。

第九章 公司的合并、分立

第二十八條公司合并或者分立,由公司股東會作出決議。

(一)公司合并可以采取吸收合并和新設合并兩種形式。

本公司吸收其他公司為吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如與其他公司合并設立一個新的公司為新設合并,合并各方解散。公司合并,應當由合并各方簽訂合并協(xié)議,并編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司應當自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起三十日,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保,不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得合并。

公司合并時,合并各方的債權、債務,應當由合并后存續(xù)的公司或者新設的公司承繼。

(二)公司分立,其財產(chǎn)作相應的分割。

公司分立時,應當編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司應當自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權人自接到通知書之日起三十日內(nèi),未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得分立。

公司分立前的債務按所達成的協(xié)議由分立后的公司承擔。

第二十九條公司需要減少注冊資本時,必須編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。

當公司作出減少注冊資本決議之日起十日內(nèi)通知債權人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。

&nbs

p;公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。

第十章公司解散與清算

第三十條公司有下列情形之一的,可以解散:

(一)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿;

(二)股東會決議解散;

(三)因公司合并或者分立需要解散;

(四)遇自然災害或外界不可抗拒的原因需要解散。

第三十一條公司解散,應在十五日內(nèi)由股東、有關主管機關或有關專業(yè)人員成立清算組,進行清算。逾期不成立清算組進行清算的,債權人可以申請人民法院指定有關人員組成清算組進行清算。

清算組在清算期間行使下列職權:

(一)清理公司財產(chǎn),分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單,同時制定清算方案并報股東會確認;

(二)通知或者公告?zhèn)鶛嗳?應在清算組成立之日起十日內(nèi)通知債權人,并于六十日內(nèi)在報紙上至少公告三次;

(三)處理與清算有關的公司未了結的業(yè)務;

(四)清理所欠稅款;

(五)清理債權、債務;

(六)處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn);

(七)代表公司參與民事訴訟活動。

第三十二條公司財產(chǎn)能夠清償公司債務的,分別支付清算費用、職工工資和勞動保險費用,繳納所欠稅款,清償公司債務。

公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后剩余財產(chǎn),公司按照股東出資比例分配。

第三十三條公司清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會或者有關主管機關確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。

附則

一、本章程于二零零四年十月二十七日訂立。自______工商行政管理局登記注冊之日起生效。

二、由全體股東簽名、蓋章確認。

全體股東簽名:

第2篇 廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質臨時三級轉正式三級需提交資料

(申辦資質手續(xù)須由本公司有關負責人辦理,其它企業(yè)不得代辦)

一、 向廈門市物業(yè)管理協(xié)會提出申請物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質轉為正式三級的報告;

二、 填報《廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質申報表》;

三、 廈門市建設與管理局的臨時三級資質批復;

四、 附下列文件:

1、 企業(yè)經(jīng)營負責人姓名及其學歷、職稱證書;

2、 公司章程(加蓋公章);

3、 工商營業(yè)執(zhí)照有效復印件;

4、 驗資證明(注冊資金50萬元以上);

5、 上一年度的審計報告;

6、 經(jīng)營辦公場所證明;

7、 物業(yè)管理委托合同;

8、 具有專業(yè)職稱管理人員的資格證書(含物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書)原件及復印件

具體要求(專職專業(yè)管理人員不少于5人):

(1)企業(yè)負責人取得建設部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書;

(2)企業(yè)專職專業(yè)管理人員全部取得從業(yè)人員崗位證書;

(3)企業(yè)要具有工程、經(jīng)濟等中級以上職稱的人員不少于5人;

(4)中級職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復印件,并要簽定勞動合同;

(5)企業(yè)經(jīng)理必須有大專學歷,二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗;

(6)送驗時必須提供證書原件,并附復印件(加蓋公章)

申報材料要真實,企業(yè)從業(yè)人員、中級職稱人員必須是本公司的在編人員,

不得借用各種證書,一經(jīng)查明將不予辦理企業(yè)資質;

以上資料(a4紙張)一式三份送至廈門市物業(yè)管理協(xié)會

聯(lián)系電話:0592-2235709

地址:廈門市禾祥西路68號光華大廈9f

第3篇 物業(yè)公司財務管理手冊-財務管理概述

一、總則

1.財務管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P系,是物業(yè)管理的首要問題。

2.財務管理的三方面任務:

(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務。

(2)認真貫徹各項財經(jīng)制度,維護財經(jīng)紀律,實行財務監(jiān)督。

(3)加強經(jīng)濟核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟效益。

3.配備專職財務人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟活動記錄工作。

4.做好年度財務預算,落實各項經(jīng)濟指標。

5.做好會計決算和利潤分配報告,加強財務監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益。

6.遵守各項有關法律、法令和條例,接受當?shù)囟悇?、銀行、工商等部門的監(jiān)督。

7.接受“會計事務所”對企業(yè)會計賬目的審查。

二、財務權限與職責

1.編制管理公司年度財務預算,制定各項經(jīng)濟指標,并報總物業(yè)經(jīng)理審批。

2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運用情況,檢查各項制度執(zhí)行情況。

3.加強流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財務部有權拒付。

4.公司的一切開支應由經(jīng)手人做出計劃報其部門主管經(jīng)理簽字,且經(jīng)財務部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報銷。

5.有權拒付違反財經(jīng)紀律和違反財務規(guī)定的開支。

6.建立完善的管理費收費系統(tǒng),及時足額收取管理費及其他費用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。

7.建立固定資產(chǎn)登記制度,防止固定資產(chǎn)流失。

8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng),保證會計資料的完整。

9.按上級規(guī)定,編制好各種財務報表,做好財務工作。

10.對超載財務權限,強行核銷不合理開支,打擊報復財務人員的行為,財務部經(jīng)理有權向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報告申述。

三、財務管理

1.財務部應根據(jù)國家要求,結合有關規(guī)定,認真進行財務處理與會計核算,及時編報各類財務報表,做到認真、及時、準確、完整地反映管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果。

2.財務部應嚴格控制各類費用開支,業(yè)務招待費的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費用,并按如下標準提取:全年業(yè)務收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務收入額的千分之五;全年業(yè)務收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務收入的千分之三。

3.財務部應嚴格內(nèi)部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結,賬賬相符,及時清理未達賬項,每周編報一次資金日報表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。

4.嚴格各種費用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出。

5.公司發(fā)生的維修費,數(shù)額在一萬元以下的,可一次進入當期費用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。

第4篇 別墅住宅區(qū)物業(yè)管理處人員配備素質要求

第一城別墅住宅區(qū)物業(yè)管理處人員配備及素質要求

管理處主任:1人,本科學歷,年齡40歲以下,具有15萬平米以

上高檔物業(yè)管理經(jīng)驗,有親和力及應變能力,有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力,有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

管家(管理員): 3人,專科以上學歷,年齡24--35歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務經(jīng)驗,具有一定生活經(jīng)驗,善于溝通,協(xié)調(diào)能力強。熟悉各種家電使用,電腦軟硬件操作熟練,熟悉花卉、觀賞魚、康樂活動等方面的知識。

具有強烈的服務意識和吃苦耐勞、甘做業(yè)仆的服務理念。

公共安全主管:1人,中專以上學歷,年齡35歲以下,二年以上實際操作經(jīng)驗,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。

公共保安員: 兩班15人,別墅區(qū)設置兩個固定崗(8人),一個巡邏崗(7人)。男性,年齡30歲以下,退伍軍人,具備游泳技能,身體健康,有較強的工作責任心,能吃苦耐勞,善于溝通,具有良好的團隊協(xié)作精神。

維修員(水、電、智能化):4人,24小時值班,具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術掌握握熟練,有豐富的實際操作經(jīng)驗,溝通能力強,工作認真、踏實。

公共保潔員:9人,男女不限,年齡45歲以下,身體健康,工作責任心強,能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。

公共綠化員:1人(普通項目分包給專業(yè)園林公司)

各類別墅群區(qū)保潔員:3人,分屬各個管家管理。女,初中以上學歷,年齡40歲以下,有一定家政服務、保姆工作經(jīng)驗,身體健康,工作責任心強,能吃苦耐撈,有敬業(yè)精神。

各類別墅群區(qū)維修員:3人,中專以上學歷,年齡40歲以下,2年以上工作經(jīng)驗具有強弱電、水暖、土建、智能化等方面的專業(yè)技能,有上崗證書,專業(yè)技術掌握握熟練,有豐富的實際操作經(jīng)驗,溝通能力強,工作認真、踏實,能承擔多種工作的能力。

客戶服務中心前臺接待:4人,大專以上學歷,30歲以下,一年以上物業(yè)管理、前臺接待經(jīng)驗,熟悉物業(yè)管理,熟練使用電腦及上網(wǎng)查詢能力,溝通能力強,工作細致。口出眾,有良好的形象和氣質。

公眾聽候司機: 1人,中專以上學歷,5年以上駕齡,熟悉本市各區(qū)及周邊地圖道路,具備規(guī)范的行車意識,善于溝通,有承擔其他工作的能力。

各類別墅群區(qū)公眾服務員(非常設部門 ,與各家政服務公司合作

n人,高中以上學歷,35歲以下,熟悉各項家政服務。

zz第一城別墅區(qū)管理服務人員合計 45人

第5篇 物業(yè)公司人力資源管理程序

1.0程序目的

通過對人力資源的管理控制 ,確保承擔管理體系規(guī)定職責的人員有能力滿足服務質量要求。

2.0適用范圍

適用于管理處范圍內(nèi)員工的管理。

3.0主要工作職責和權限

3.1 公司行政人事部負責公司員工的招錄、定崗、辭退工作;管理處亦可通過張貼招聘廣告,對應聘人員面試,初審通過后再由公司行政部復審,其它事項按公司行政管理制度執(zhí)行。

3.2 管理處各部門負責就專業(yè)范圍內(nèi)培訓工作計劃的制定、組織和落實工作。

3.3 管理處各部門負責配合公司行政人事部開展人力資源管理工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1崗位能力要求

公司行政人事部負責按照崗位職責要求實施人員招錄、定崗、辭退工作。

4.2培訓需求的識別

4.2.1各部門負責人應根據(jù)《崗位職責》中的要求,對本部門員工的工作能力、職業(yè)技能進行評價,結合管理需要、服務質量考核、業(yè)主(住戶)投訴和其他活動所確定的情況,確認培訓需求。對本部門自己無力組織實施的培訓項目,應以書面報告的形式反饋至公司。

4.2.2各部門負責對特殊崗位員工的資格要求進行識別,根據(jù)該崗位人員的實際情況確定培訓需求,擬定培訓計劃。

4.2.3行政人事部結合公司實際情況、及培訓需求,定期或不定地開展員工培訓工作。

4.3培訓計劃的實施

4.3.1公司組織的內(nèi)部培訓,由行政人事部根據(jù)具體組織落實時間、場地、授課教師、教案等,并及時通知相關部門人員。受訓人員應按時出席,并在《培訓記錄表》中簽到。

4.3.2每項培訓結束后,培訓實施部門應組織相應的考試或實操,并對培訓的有效性 做出評價,評價標準如下:

1)參加培訓人員60%的成績在85分以上為效果優(yōu)秀;

2)參加培訓人員60%的成績在70分以上為效果良好;

1)參加培訓人員60%的成績在60分以上為效果一般;

2)參加培訓人員的成績及格率低于60%為無效。

上述1)、2)、3)項評價結果均視為有效,如評價為無效,組織培訓部門需重新組織實施培訓。

4.3.3外派培訓人員培訓結束后應將資格證書復印件、成績單等交行政人事部歸檔。

4.4培訓類別及要求

4.4.1新員工上崗培訓

1)新員工入職培訓由行政人事部組織按前述第4.3節(jié)實施。新員工經(jīng)培訓,如培訓考試不合格,由行政人事部安排補考或辭退。

2)對晉升或轉崗的員工,由所在部門的負責人識別其培訓需求,具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。

4.4.2轉正培訓

員工在試用期內(nèi)應接受崗位培訓,由所在部門負責實施。

試用期滿后,行政人事部要組織轉正培訓并安排考試/考核,考試合格作為員工轉正的條件之一。

4.4.3崗位培訓

各部門應經(jīng)常組織對員工進行崗位專業(yè)知識和操作技能培訓以及服務禮儀、品質意識的培訓。具體執(zhí)行前述4.2、4.3節(jié)。

各部門應每年對本部門員工進行崗位能力評定,對不稱職的員工要安排再培訓,培訓考核合格方能上崗。同時,按市場需求和公司發(fā)展的要求對各崗位員工進行再提高培訓,具體實施按前述4.2、4.3節(jié)執(zhí)行。

4.4.4特殊崗位人員資格要求及培訓

特殊崗位人員的資格要求在其入職和后續(xù)工作中由各部門識別并經(jīng)行政人事部確認,如需由公司安排培訓時,由各部門申請、報行政人事部統(tǒng)一安排報審執(zhí)行。在培訓結束后,行政人事部負責確認其資格。確認合格的人員方可上崗工作。

4.5質量記錄的歸檔保存

所有本程序的質量記錄,由相關部門依照《質量記錄控制程序》進行歸檔保存。

5.0質量記錄表格

5.1《培訓記錄表》

5.2《培訓需求申報表》

5.3《年度培訓計劃》

第6篇 某公司物業(yè)管理模式

科信物業(yè)管理模式

本小區(qū)前期物業(yè)管理由科信物業(yè)管理公司承擔。聘請**物業(yè)管理有限公司做為物業(yè)管理顧問,全面指導本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

科信物業(yè)在'嚴格苛求、精益求精'的管理理念之下,在2006年獲得了iso9000質量保證體系,并在此基礎上創(chuàng)新、完善,形成了特有的科信物業(yè)管理模式:

(一)自我約束機制

科信物業(yè)的管理精神與服務質量精神的深入宣傳貫徹,已在廣大員工中普遍形成了'自覺自律'的意識,'嚴格苛求、精益求精'是科信物業(yè)優(yōu)質服務的重要前提。

(二)檢查監(jiān)督體系

嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系是確保優(yōu)質服務的基本保證?？菩盼飿I(yè)在幾年的不斷摸索中,已經(jīng)形成了一套獨具特色、卓有成效的檢查監(jiān)督體系。

(三)標準化管理模式

科信物業(yè)的管理運作和服務嚴格遵循iso9001:2000國際質量管理體系的要求,并得到了有效的實施,從人員素質、服務質量、效率、提供手段、細致程度、完整性等六個方面保證了科信物業(yè)服務質量的高標準。

(四)專業(yè)化運作模式

對于項目的專業(yè)性和技術性較強的管理服務,都由科信物業(yè)結合社會力量提供專業(yè)服務和專業(yè)合作,以降低成本,提高效率,確保服務質量。

(五)考核激勵機制

大力推行考核激勵機制,努力形成了一個'千斤重擔大家挑,人人肩上有指標'的工作局面,真正體現(xiàn)在什么崗拿什么錢,以貢獻的大小來確定報酬的高低,真正實現(xiàn)了'風險共擔,利益共享'的考核激勵目標。

(六)信息反饋機制

科信物業(yè)在標準化管理運作的基礎上建立了信息反饋制度,以持續(xù)提高管理質量和服務水平。

第7篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)分公司職能部門設置

各物業(yè)分公司必須按本手冊規(guī)定設置職能部門,因當?shù)厍闆r特殊,需要變更部門職能、部門名稱或新增職能部門時,必須事先呈報項目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準。

本章節(jié)對行政人事部、品質部、財務部、管理處必須具有的職能作了規(guī)定。各物業(yè)分公司的組織架構及崗位設置必須遵守'責任清晰、設置規(guī)范、機構精簡、運作高效'組織建設原則,可根據(jù)實際需要安排其它職能或設置其它職能部門(如工程部、物業(yè)部、經(jīng)營部等),根據(jù)這些職能劃分進行機構、崗位設置。如公司規(guī)模較小,可將部門職能設置在管理處,盡量精簡機關的行政機構。

各物業(yè)分公司的體系文件應根據(jù)本手冊規(guī)定,對組織架構、部門、崗位職責有更細化的描述和規(guī)定。

組織機構、部門及崗位設置須按本手冊要求獲得批準。

1.行政人事部必要的工作職能

1.1溝通與協(xié)調(diào)

1)設置專責人員負責與管理公司物業(yè)管理部、項目所在公司對接溝通與協(xié)調(diào),及時傳達相關信息。

2)負責建立并實施本公司內(nèi)部員工的溝通與協(xié)調(diào)機制。

1.2目標、計劃管理的落實

1)協(xié)助總經(jīng)理編制本公司年度工作計劃。

2)根據(jù)本手冊中的計劃管理要求落實業(yè)務工作計劃在各部門各崗位的運用。

3)監(jiān)督各部門、崗位計劃實施效果。

4)監(jiān)督各級主管人員對計劃的考核情況。

5)協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督各部門責任目標完成情況,監(jiān)控本公司責任目標完成進度。

1.3其它常規(guī)業(yè)務參考如下

1)制訂并完善公司相關工作管理制度;

2)協(xié)助公司總經(jīng)理規(guī)劃并培育公司企業(yè)文化體系;

3)負責組織召集公司大會、行政辦公例會及各項專題會議;

4)負責公司行政文件的擬定、登記、發(fā)放、歸檔及公司印章的保管和使用;

5)負責公司工商執(zhí)照、資質等級的申辦、年審、變更、補辦、注銷等工作;

6)負責公司車輛、辦公設備、員工餐廳(公司機關)、員工宿舍等行政管理工作;

7)負責公司對外聯(lián)絡及宣傳;

8)負責員工的招聘、入職、離職、人事異動;

9)負責對人力資源進行規(guī)劃、預測、信息收集及數(shù)據(jù)統(tǒng)計;

10)負責員工檔案的建立及勞務合同的管理;

11)負責公司員工考勤、工資、福利及保險管理工作;

12)負責公司行政檔案、行政文書的管理。

2.品質部必要的工作職能

2.1建立、維護和改進公司管理體系

1)根據(jù)本手冊要求協(xié)助總經(jīng)理建立和細化各方面的文件,形成完整的體系文件。

2)落實體系文件在各職能部門、崗位中運行。

3)組織內(nèi)部審核,協(xié)助總經(jīng)理進行管理評審,具體配合物業(yè)管理部進行監(jiān)督審核。

4)對于體系中發(fā)生的涉及管理公司物業(yè)管理部權限的問題應及時通過行政人事部向管理公司物業(yè)管理部反映。

2.2負責實施品質培訓

1)編制總體培訓計劃并組織落實。

2)監(jiān)督各部門、專業(yè)的培訓實施情況。

3)對總體培訓效果負責。

2.3負責質量監(jiān)督與改進

1)根據(jù)本手冊9.2要求落實三級檢查機制,具體負責實施本公司月檢,監(jiān)督周檢、日常檢查實施情況。

2)負責總體質量統(tǒng)計分析,監(jiān)督、指導各專業(yè)的質量統(tǒng)計分析。

3)負責糾正與預防措施的跟蹤驗證。

2.4方案的落實與調(diào)整

1)跟蹤被批準的方案實施情況。

2)協(xié)助總經(jīng)理定期評審方案的適宜性,以及對方案進行評審和調(diào)整。

2.5其它常規(guī)職能參考如下:

1)按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成本部門責任目標。

2)負責本部門相關招標工作,參與非工程類的業(yè)務分包、供方的評價與選擇。

3)負責定期分析顧客投訴信息,并組織重大投訴的處理。

4)負責組織顧客滿意度調(diào)查工作。

5)負責搜集物業(yè)行業(yè)法規(guī)及其它信息并及時反饋。

6)負責組織公司創(chuàng)優(yōu)評先活動。

3.財務部職能

3.1根據(jù)國家有關財經(jīng)法規(guī)、政策、制度,制定公司財務管理制度和會計核算辦法;

3.2按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成本部門責任目標;

3.3負責組織編制公司年度收支預算計劃;

3.4實行全面預算管理,組織和監(jiān)督各項資金的收支情況,保障資金供給;

3.5按月、季、年定期編制會計報表并按季度編寫財務情況說明書;

3.6定期開展經(jīng)濟活動分析,提出改進意見,為總經(jīng)理決策提供真實可靠的會計信息;

3.7對公司各部門及下屬基層單位進行財務監(jiān)督和指導;

3.8負責經(jīng)濟合同的財務審核工作,參與供方的評價與選擇;

3.9負責公司成本控制和管理,并定期分析成本細項;

3.10負責組織經(jīng)濟合同的評審,建立合同臺帳;

3.11辦理現(xiàn)金收付和銀行結算業(yè)務;

3.12負責公司采購的預、決算審核工作;

3.13負責公司固定資產(chǎn)與低值易耗品管理及清查工作;

3.14負責財務檔案的管理工作;

3.15制訂本部門業(yè)務培訓計劃,并組織實施;

3.16配合外部和內(nèi)部的財務審計工作;

3.17負責與財務、稅務、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡。

4.管理處

4.1按照與公司簽訂的《目標管理責任制》的要求完成部門責任目標;

4.2負責制定本部門年度、月份工作計劃,并組織實施;

4.3按照公司管理體系的標準和要求,持續(xù)改進管理服務工作質量;

4.4負責轄區(qū)內(nèi)的綠化、清潔、消殺日常管理;

4.5負責轄區(qū)內(nèi)的公共秩序維護、車輛、消防日常管理;

4.6負責轄區(qū)內(nèi)房屋本體、公共設施設備的日常維修養(yǎng)護,提供有償維修服務;

4.7負責轄區(qū)內(nèi)各項費用的收繳工作

4.8負責轄區(qū)內(nèi)房屋裝修管理;

4.9負責日常接待和客戶投訴的處理;

4.10負責業(yè)主檔案和本部門物業(yè)管理運作檔案的管理;

4.11負責與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào);

4.12負責實施社區(qū)文化活動;

4.13負責制訂本部門業(yè)務培訓計劃并組織相關人員實施;

第8篇 物業(yè)管理知識--給排水管理篇

物業(yè)管理知識學習--給排水管理篇

001給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎是:建立正常用水、供水、排水的管理制度;制定操作規(guī)程,并嚴格執(zhí)行。

002確保給排水系統(tǒng)正常運行的基礎工作是:對供水管道、水表、水泵、水箱、閥門進行經(jīng)常性維護和定期檢查,確保供水安全正常。

003要對排水管道進行定期養(yǎng)護、清理:防止其阻塞。

004對水箱、水池及管路進行定期清洗、保潔、消毒:防止二次供水污染。

005制定跑、冒、滴、漏處理予案的目的是:當發(fā)生該類事故時,能及時處理,防止事故范圍的擴大。

006限水、停水需要提前通知。非管轄范圍原因停水,要最快時間了解原因,及時通告用戶并跟進解決情況。

007水泵房在給排水系統(tǒng)中處于:關鍵部位。

008對水泵房、水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備需要專業(yè)機電人員定期監(jiān)控、檢查、保養(yǎng)、維修、清潔。

009專業(yè)機電人員主要了解給排水設備的運轉情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗子并及時處理。

010水泵房設備運轉情況需要記錄。

011與給排水工作無關的人員不可以進入水泵房。

012消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵的選擇開關位置一般打在:自動位置。

013消防泵每隔一個月,(每次試運轉10分鐘)試運行一次。

014消防泵“自動、手動”操作檢查一般每半年進行一次。

015水泵房衛(wèi)生每周清潔一次。

016操作人員在2米以上檢修設備(包括開關、閥門等)要注意:必須帶好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶擋。

017水泵運行時,水泵軸下在間斷性滴水,此現(xiàn)象正常。(軸封填料不宜過緊,滲水量大約5~20g/min為宜)

018水泵軸承每隔6個月潤滑一次,加入潤滑脂過多,將導致軸承過熱。

019水泵聯(lián)軸器每隔一個月檢查一次,檢查時注意聯(lián)軸器是否旋轉自然,并保持偏差不超過0.2mm。

020減壓閥組每隔一個月檢查一次,檢查時注意記錄好減壓閥組上下壓力。

021水箱浮球每隔一星期檢查一次。

022水泵軸承溫度達到90℃是不正?，F(xiàn)象,正常溫度在90℃以下。

023建筑物4層以下采用市政直接供水可充分利用市政管網(wǎng)壓力,避免水頭(即水壓)浪費。

024水錘現(xiàn)象是指:水泵停止運行或閥門突然關閉的瞬間,管網(wǎng)發(fā)生強烈的震動及響聲,這種現(xiàn)象叫水錘。

024水箱泄水管與溢流管的區(qū)別:泄水管安裝在水箱底部,水箱放空時用;溢流管安裝在水箱較上方,當水箱內(nèi)浮球閥或水位感應器失靈時,水將從溢流管流走。

025溢流管與廢水管為防止虹吸現(xiàn)象不直接相連,而用大小頭斷開。(即防止廢水倒流)。

026閘閥與蝶閥明顯的區(qū)別是:閘閥閥體厚重,便于調(diào)節(jié)流量;蝶閥閥體輕薄,便于開關及安裝。

027止回閥的作用:止回閥使流體只能單向流動(因此又叫單向閥)。

028穩(wěn)壓系統(tǒng)的主要設備:穩(wěn)壓泵和氣壓罐。

029管網(wǎng)中最高或最遠處壓力最小的點叫最不利點。

030自動噴淋系統(tǒng)中最不利點的靜水壓力不少于10mh2o來水柱。

031噴淋系統(tǒng)的水流指示器的作用:管網(wǎng)有水流動時,水流指示器發(fā)出火警信號,并自動啟動消防水泵。

032大廈每層樓噴淋主橫管上安裝信號蝶閥能將開關狀況反饋到消防中心。

033給排水系統(tǒng)中安全閥的作用:保護管網(wǎng)作用。(管網(wǎng)壓力過大時,為防止管道爆裂,安全閥自動泄水)

034新建樓房由施工用水轉為正式用水,需要重新辦理手續(xù)。

035禁止用消防栓水澆花、洗地(消防用水不得用于非消防用途,非法使用消防用水的處以應交水費三倍的罰款)。

036消防水表前的總閘間上鎖,是防止非法使用消防水。

037消防演習前,應提前10天到自來水公司辦理消防用水手續(xù)。

038穩(wěn)壓系統(tǒng)的原理

是: p1v1=p2v2(p1>p2),當氣壓健壓力達到p1時,穩(wěn)壓泵停止運行,氣壓罐向管網(wǎng)提供水壓,罐內(nèi)壓力下降,當氣壓罐壓力降至p2時,穩(wěn)壓泵開始啟動,氣壓罐進水,罐內(nèi)壓力增加,……,就這樣周而復始運行。

039水泵接合器處包括閘閥、安全閥(防止管網(wǎng)壓力過大)、止回閥(防止水倒流)。

040消防栓栓口漏水,應關閉栓口閥,并維修。

041噴淋頭被損壞,應采取的應急措施:關閉該層的信號蝶閥(安裝位置消防中心有顯示),并打開該層管網(wǎng)末端泄水口閘閥。

042水箱爆裂或漏水較大應采取的應急措施:打開水箱下的泄水閥,作緊急泄水,并維修。

043水泵軸出現(xiàn)冒煙,關閉該水泵電源,將水泵軸填塞物兩邊的螺絲擰松,等軸冷卻后,再開泵檢修。

044聽到水泵運行聲音特別刺耳時,關閉水泵電源,檢查聯(lián)軸器是否變形或者填料是否過緊。

045如何人為打開快速泄壓閥關閉泄壓閥上的導閥。

046水泵不吸水,壓力表及真空表的指針劇烈跳動的故障原因是:駐入水泵的水不夠,水管與儀表漏氣。解決辦法:再往泵內(nèi)注水,擰緊堵塞漏氣處。

047水泵不吸水,真空表表示高度真空的故障原因是:底閥沒有打開,或已經(jīng)堵塞。吸水管阻力太大,吸水高度太高。解決方法:校正或更改底閥情況。或更改吸水管,降低吸水高度。

048壓力表有壓力而水泵不出水的故障原因是:出水管阻力太大。旋轉方向不對。葉輪堵塞。水泵轉數(shù)不夠。解決方法:檢查或縮短水管及檢查電機。取下水管接頭。清洗葉輪增加水泵軸轉數(shù)。

049流量低于設計要求的原因是:水泵堵塞。密封環(huán)磨損過多,轉數(shù)不足。解決方法:清洗水泵及管道。更換密封環(huán)。增加水泵軸轉數(shù)。

050水泵消耗功率過大的原因是:填料壓蓋太緊,填料環(huán)發(fā)熱,葉輪磨損,水泵供水量增加。解決方法:放松填料蓋,更換葉輪,增加出水管阻力來降低流量。

051水泵內(nèi)部聲音反常,水泵不上水的原因是:流量太大,吸水管內(nèi)阻力過大。在吸水處有空氣滲入。所吸送液體溫度過高。解決方法:增加出水管內(nèi)阻力減少流量。檢查泵吸水管。檢查底閥,減少吸水高度,堵塞漏氣處,降低吸水高度。

052水泵運行時震動的原因是:泵軸與電機軸不在同一中心線上。解決方法:加油。把軸中心線對準,檢查并清洗軸承體。

第9篇 物業(yè)管理招標文件編制指引

物業(yè)管理招標文件是物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導投標工作的規(guī)范文件。招標文件編制的好壞,直接關系到招標人和投標人雙方面的利益,因此招標文件的內(nèi)容既要做到詳盡周到,以維護招標人的利益,又要做到合理合法,以體現(xiàn)招標公平、公正的原則。本章分為兩部分,第一部分是對招標文件內(nèi)容的剖析;第二部分是以一份詳盡的招標文件樣本作為編制招標文件的參考。

一、招標文件的內(nèi)容

不同類型的項目其招標文件的內(nèi)容也繁簡各異,然而按照國際慣例,招標文件的內(nèi)容大致可概括為三大部分。第一部分,投標人為投標所需了解并遵循的規(guī)定,具體包括投標邀請書、投標人須知、技術規(guī)范及要求;第二部分,(投標人)物業(yè)管理企業(yè)必須按規(guī)定填報的投標書格式,這些格式將組成附件作為招標文件的一部分;第三部分,中標的物業(yè)管理企業(yè)應簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應辦理的文件格式。

三大部分的內(nèi)容具體可歸納為組成招標文件的六要素:①投標邀請書;②技術規(guī)范及要求;③投標人須知;④合同一般條件;⑤合同特殊條件;⑥附件(附表、附圖、附文等)。

1.投標邀請書

投標邀請書與招標公告的目的大致相同,其目的是提供必要的信息,從而使?jié)撛谕稑巳双@悉物業(yè)管理項目招標信息后,決定是否參加投標。其主要內(nèi)容包括:業(yè)主名稱、項目名稱、地點、范圍、技術規(guī)范及要求的簡述、招標文件的售價、投標文件的投報地點、投標截止時間、開標時間、地點等。投標邀請書可以歸入招標文件中,也可以單獨寄發(fā)。如采用邀請招標方式招標,投標邀請書往往作為投標通知書而單獨寄發(fā)給潛在投標人,因而不屬于招標文件的一部分;但如果采取公開招標方式招標,往往是先發(fā)布招標公告和資格預審通告,之后發(fā)出的投標邀請書是指招標人向預審合格的潛在投標人發(fā)出的正式投標邀請,應作為招標文件的一部分。

2.技術規(guī)范及要求

這一部分主要是說明業(yè)主或開發(fā)商對物業(yè)管理項目的具體要求,包括服務所應達到的標準等。例如對于某酒店項目,招標人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標準應達到五星級,這些要求就應在“技術規(guī)范及要求”部分寫明。對于若干子項目的不同服務標準和要求,可以編列一張“技術規(guī)范一覽表”,將其加以綜合。

另外,在技術規(guī)范部分,應出具對物業(yè)情況進行詳細說明的物業(yè)說明書,以及物業(yè)的設計施工圖紙。物業(yè)說明書和圖紙應在附件部分中作詳細說明。

3.投標人須知

投標人須知的目的是為整個招標投標的過程制定規(guī)則,是招標文件的重要組成部分,其內(nèi)容包括:①總則說明;②招標文件說明;③投標書的編寫;④投標書的遞交;⑤開標和評標;⑥授予合同。以下分別予以具體說明。

(1)總則說明

總則說明主要對招標文件的適用范圍、常用名稱的釋義、合格的投標人和投標費用進行說明。

(2)招標文件說明

招標文件說明主要是對招標文件的構成、招標文件的澄清、招標文件的修改進行說明。

(3)投標書的編寫

投標人須知中應詳細列出對投標書編寫的具體要求。這些要求包括:①投標所用的語言文字及計量單位;②投標文件的組成;③投標文件格式;④投標報價;⑤投標貨幣;⑥投標有效期;⑦投標保證金;⑧投標文件的份數(shù)及簽署。如果由于采取邀請招標或議標方式招標,而沒有進行投標資格預審,則在招標文件的投標人須知中還應要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。招標文件對投標書編寫要求的說明通常有兩種,一是文字說明,應歸入投標人須知部分;另一種是在招標文件中列出投標文件的一定格式,要求投標人只要按格式要求填入內(nèi)容。這些格式通常包括:投標書格式、授權書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件”部分。

(4)投標文件的遞交

投標文件的遞交的內(nèi)容主要是對投標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明。

(5)開標和評標

開標和評標是招標文件體現(xiàn)公平、公正、合理的招標原則的關鍵,包括以下內(nèi)容:

①對開標規(guī)則的說明。

②組建評標委員會的要求。

③對投標文件響應性的確定。即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。

④投標文件的澄清。即寫明投標人在必要時有權澄清其投標文件內(nèi)容。

⑤對投標文件的評估和比較(說明評估和比較時所考慮的因素)。

⑥評標原則及方法。

⑦評標過程保密。

(6)授予合同

授予合同的內(nèi)容通常包括:

①定標準則。說明定標的準則,包括“業(yè)主不約束自己接受最低標價”的申明等。

②資格最終審查。即說明招標人會對最低報價的投標人進行履行合同能力的審查。

③接受和拒絕任何或所有投標的權力。

④中標通知。

⑤授予合同時變更數(shù)量的權力。即申

明招標人在授予合同時有權對招標項目的規(guī)模予以增減。

⑥合同協(xié)議書的簽署。說明合同簽訂的時間、地點以及合同協(xié)議書的格式(詳見附件)。

⑦履約保證金。

4.合同一般條款

合同的一般條款不是合同的主要內(nèi)容,通常包括以下條款和內(nèi)容:

(1)定義。即對合同中的關鍵名稱進行釋義。

(2)適用范圍。即寫明本合同的適用范圍。

(3)技術規(guī)格和標準。該條款的內(nèi)容一般與招標文件的第二部分“技術規(guī)范及要求”的內(nèi)容相一致。

(4)合同期限。一般可參照委托管理的期限。

(5)價格。即物業(yè)管理費的計取,一般應與中標人的投標報價表相一致。

(6)索賠。索賠條款主要說明在投標人(合同的乙方)發(fā)生違約行為時,招標人(合同的甲方)有權按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。

(7)不可抗力。不可抗力條款是指在發(fā)生預料不到的人力無法抗拒事件的情況下,合同一方難以或者不可能履行合同時,對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。不可抗力條款一般包括三個部分:不可抗力的內(nèi)容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報告和證明文件;遭受不可抗力事件一方的責任范圍。

(8)履約保證金。該條款主要是規(guī)定中標人在簽訂合同后,為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例,以及提供履約保證金的形式。

(9)爭議的解決。該條款主要的內(nèi)容是預先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。

(10)合同終止。該條款的主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件(如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴重;業(yè)主破產(chǎn);物業(yè)被征用等)。

(11)合同修改。該條款應申明對于合同的未盡事項,需進行修改、補充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補充協(xié)議。

(12)適用法律。即寫明合同適用的法律。

(13)主導語言與計量單位。

(14)合同文件及資料的使用。條款中應寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜,如對保密的規(guī)定等。

(15)合同份數(shù)。

(16)合同生效。

5.合同特殊條款

合同的特殊條款是為了適應具體項目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規(guī)定,例如對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。此外合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充,如關于延遲開工而賠償?shù)木唧w規(guī)定,以及有關稅務的具體規(guī)定等。

在合同執(zhí)行中,如果一般條款和特殊條款不一致而產(chǎn)生矛盾時,應以特殊條款為準。

6.附件

附件是對招標文件主體部分文字說明的補充,包括附表、附文和附圖,具體有:

(1)附表

①投標書格式;

②授權書格式;

③開標一覽表;

④項目簡要說明一覽表;

⑤投標人資格的證明文件格式;

⑥投標保函格式;

⑦協(xié)議書格式;

⑧履約保證金格式(通常為銀行保函)。

(2)附文

物業(yè)說明書。

(3)附圖

物業(yè)的設計和施工圖紙。

二、招標文件樣本

這里以物業(yè)管理公開招標為例,以一份完整的招標文件樣本來說明物業(yè)管理招標文件全文的編制方法。

招 標 文 件

招標編號:____________

招標項目名稱:________

年月××招標中心統(tǒng)一印制

招標文件目錄

第一部分 投標邀請

第二部分 技術規(guī)范及要求

第三部分 投標人須知

a 總則說明

1.適用范圍

2.定義

3.合格的投標方

4.投標費用

b 招標文件說明

5.招標文件的構成

6.招標文件的澄清

7.招標文件的修改

c 投標文件的編寫

8.語言及計量單

位

9.投標文件的組成

10.投標文件格式

11.投標報價

12.投標貨幣

13.投標人資格的證明文件

14.投標有效期

15.投標保證金

16.投標文件的份數(shù)和簽署

d 投標文件的遞交

17.投標文件的密封和標記

18.遞交投標文件的截止時間

19.遲交的投標文件

20.投標文件的修改和撤銷

e 開標和評標

21.開標

22.評標委員會

23.投標文件響應性的確定

24.投標文件的澄清

25.對投標文件的評估和比較

26.評標原則及方法

27.保密

f 授予合同

28.定標準則

29.資格最終審查

30.接受和拒絕任何或所有投標的權力

31.中標通知

32.授予合同時變更數(shù)量的權力

33.合同協(xié)議書的簽署

34.履約保證金

35.中標服務費

第四部分 合同一般條款

1.定義

2.適用范圍

3.技術規(guī)格和標準

4.委托管理期限

5.價格

6.索賠

7.不可抗力

8.履約保證金

9.爭議的解決

10.合同終止

11.合同修改

12.適用法律

13.主導語言與計量單位

14.合同份數(shù)

15.合同生效

第五部分 合同特殊條款

第六部分 附件

第一部分 投標邀請

受用戶委托對________________項目的物業(yè)管理服務進行公開招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。

1.招標編號:

2.招標項目的簡要說明:

3.項目開工期:

4.投標地點:

5.投標截止時間:年月日(北京時間),逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不接受。

6.開標時間、地點:

7.凡對本次招標提出詢問,請在年月日前與 聯(lián)系(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。

地址:

郵編:

電話:

傳真:

聯(lián)系人:

(署名)

年 月 日

第二部分 技術規(guī)范及要求

1. 項目技術要求一覽表

2.項目所在地

關于物業(yè)所在地及物業(yè)的詳細情況和資料詳見物業(yè)說明書和物業(yè)圖紙(略)。

第三部分 投標人須知

a 總則說明

1 適用范圍

1.1 本招標文件僅適用于本投標邀請中所敘述物業(yè)的物業(yè)管理服務。

2 定義

2.1 “招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。

2.2 “投標方”系指向招標方提交投標文件的物業(yè)管理企業(yè)。

2.3 “項目”系指物業(yè)管理企業(yè)(即投標人)按招標文件規(guī)定,須向用戶提供的物業(yè)管理服務。

2.4 “用戶”系指委托進行本次招標的××開發(fā)商或業(yè)主委員會。

3 合格的投標方

3.1 經(jīng)過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。投標方應遵守有關的中國法律和規(guī)章條例。

4 投標費用

4.1 無論投標過程中的做法和結果如何,投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。

b

招標文件說明

5 招標文件的構成

5.1 招標文件用以闡明所需物業(yè)管理服務、招標投標程序和合同條款。招標文件由下述部分組成:

(1)投標邀請;

(2)技術規(guī)格及要求;

(3)投標人須知;

(4)合同一般條款;

(5)合同特殊條款;

(6)附件。

5.2 招標文件以中文、英文兩種文字編印,兩種文字具有同等效力。中、英文本如有差異時,以中文本為準。

5.3 投標人被視為熟悉上述與履行合同有關的一切情況。

6 招標文件的澄清

6.1 投標方對招標文件如有疑點,可要求澄清,應在投標截止時間前15天按投標邀請中載明的地址以書面形式(包括信函、電報或傳真,下同)通知到招標人。招標人將視情況確定采用適當方式予以澄清或以書面形式予以答復,并在其認為必要時,將不標明查詢來源的書面答復發(fā)給已購買招標文件的每一投標方。

7 招標文件的修改

7.1 在投標截止日期10天前,招標方可主動地或依據(jù)投標方要求澄清的問題而修改招標文件,并以書面形式通知所有購買招標文件的每一投標方,對方在收到該通知后應立即以電報或傳真的形式予以確認。

7.2 為使投標方在準備投標文件時有合理的時間考慮招標文件的修改,招標方可酌情推遲投標截止時間和開標時間,并以書面形式通知已購買招標文件的每一投標方。

7.3招標文件的修改書將構成招標文件的一部分,對投標方有約束力。

c 投標文件的編寫

8 語言及計量單位

8.1 投標文件及投標方和招標方就投標交換的文件和來往信件,應以中文或英文書寫。

8.2 除在招標文件的技術規(guī)格中另有規(guī)定外,計量單位應使用中華人民共和國法定計量單位(國際單位制和國家選定的其他計量單位)。

9 投標文件的組成

9.1 投標文件包括下列部分:

(1)投標書、授權書、開標一覽表以及項目簡要說明一覽表;

(2)投標資格證明文件;

(3)投標符合招標文件規(guī)定的證明文件及投標方認為需加以說明的其他內(nèi)容;

(4)投標保證金。

投標應將投標文件裝訂成冊,并填寫“投標文件資料清單”。

10 投標文件格式

10.1 投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫投標書、授權書、開標一覽表及項目簡要說明一覽表(見附件1~4)。

11 投標報價

11.1 投標方應在招標文件所附的開標一覽表(附件3)上寫明投標項目的單價和投標總價。如果單價與總價有出入,以單價為準。投標方對每種項目只允許有一個報價,招標方不接受有任何選擇的報價。

11.2 投標方按格式填寫報價以供招標方評標方便,但不限制××開發(fā)商以其他方式簽訂合同的權力。

12 投標貨幣

12.1 投標書和開標一覽表中的報價對國外投標方用美元或其他國際主要貨幣填報(若采用其他外國貨幣報價,為便于比較價格,招標方將按12.2款規(guī)定折算成美元)。

12.2 以開標日中國銀行公布的賣出價作為折算報價的依據(jù)。

13 投標人資格的證明文件

13.1 投標方必須提交證明其有資格進行投標和有能力履行合同的文件(格式見附件5),作為投標文件的一部分。

14 投標有效期

14.1 投標文件從開標之日起,投標有效期為90天,特殊招標項目在“技術規(guī)范及要求”部分另行規(guī)定。

14.2 要求投標方同意延長有效期,要求與答復均應為書面形式。投標方可以拒絕上述要求而其投標保證金不被沒收。對于同意該要求的投標方,既不要求也不允許其修改投標文件,但將要求其相應延長投標保證金的有效期,有關退還和沒收投標保證金的規(guī)定在投標有效期的延長期內(nèi)繼續(xù)有效。

15 投標保證金

15.1 投標保證金為投標文件的組成部分之一。

15.2 投標方向招標方提交不少于投標總報價2%的投標保證金。

15.3 投標保證金用于保護本次招標免受投標方的行為而引起的風險。

15.4 投標保證金幣種應與投標報價幣種相同,可以下列任何一種方式提交:

(1)由下列銀行開具保函:

①中國銀行總行或其分行;

或。

②中國銀行在海外的往來行通過中國銀行;或。

③在中華人民共和國營業(yè)的任何其他中國或外國銀行;或。

④由中國人民銀行授權的其他銀行。

投標保證金保函應按招標文件附件6格式提供,并在投標文件有效期過后30天內(nèi)繼續(xù)有效。

(2)銀行本票、匯票、支票或現(xiàn)金(在投標有效期滿前,因票據(jù)即將到期,招標方有權暫時行使票據(jù)權力)。

15.5 未按規(guī)定提交投標保證金的投標,將被視為投標無效。

15.6 未中標的投標方的投標保證金,將按31.2款的規(guī)定予以無息退還。

15.7 中標的投標方的投標保證金,在中標方簽訂合同并交納履約保證金和中標服務費后,經(jīng)銀行扣除手續(xù)費,予以無息退還。

15.8 發(fā)生以下情況投標保證金將被沒收:

(1)開標后投標方在投標有效期內(nèi)撤回投標;或。

(2)如果中標方未能做到:

①按本須知第33條規(guī)定簽訂合同;或。

②按本須知第34條規(guī)定提供履約保證金;或。

③按本須知第35條規(guī)定繳納中標服務費。

16 投標文件的份數(shù)和簽署

16.1 投標方應準備一份正本和四份副本,在每一份投標文件上要明確注明“正本”或“副本”字樣,一旦正本和副本有差異,以正本為準。

16.2 投標文件正本和副本須打印并由經(jīng)正式授權的投標方代表簽字。

16.3 除投標方對錯處作必要修改外,投標文件中不許有加行、涂抹或改寫。若有修改須有簽署投標文件的人簽字。

16.4 電報、電話、傳真形式的投標概不接受。

d 投標文件的遞交

17 投標文件的密封和標記

17.1 投標方應將投標文件正本或副本分別用信封密封,并標明招標編號、投標項目名稱及正本或副本。

17.2 為方便開標唱標,投標方應將正本的投標書、開標一覽表和投標保證金保函單獨密封,并在信封上標明“開標一覽表”字樣,然后再裝入正本投標文件密封袋中。

17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投標邀請中規(guī)定的開標日期及時間)不準啟封”的字樣。

17.4 如投標文件由專人送交,投標方應將投標文件按19.1~19.3款中的規(guī)定進行密封和標記后,按投標邀請注明的地址送至招標方。

17.5 如果投標文件通過郵寄遞交,投標方應將投標文件用內(nèi)、外兩層信封密封。

(1)內(nèi)層信封的封裝與標記同17.1~17.3款規(guī)定。

(2)外層信封裝入17.1款及17.2款所述全部內(nèi)封資料,并注明招標編號、管理項目名稱、招標方名稱、地址。同時應寫明投標方的名稱、地址,以便將遲交的投標文件原封退還。

17.6 如果未按上述規(guī)定進行密封和標記,招標方對投標文件的誤投或提前拆封不負責任。

18 遞交投標文件的截止時間

18.1 所有投標文件不論派人送交還是通過郵寄遞交,都必須在招標方在投標邀請中規(guī)定的投標截止時間之前送至招標方。

18.2 出現(xiàn)5.2款因招標文件的修改推遲投標截止時間時,則按招標方修改通知規(guī)定的時間遞交。

19 遲交的投標文件

19.1 招標方將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。

20 投標文件的修改和撤銷

20.1 投標方在提交投標文件后可對其投標文件進行修改或撤銷,但招標方須在投標截止時間之前收到該修改或撤銷的書面通知,該通知須有經(jīng)正式授權的投標方代表簽字。

20.2 投標方對投標文件修改的書面材料或撤銷的通知應按第16和第17條規(guī)定進行編寫、密封、標注和遞交,并注明“修改投標文件”或“撤銷投標”字樣。

20.3 投標截止時間以后不得修改投標文件。

20.4 投標方不得在開標時間起到投標文件有效期期滿前撤銷投標文件,否則招標方將按14.7款的規(guī)定沒收其投標保證金。

e 開標和評標

21 開標

21.1 招標方在招標通告或投標邀請規(guī)定的時間和地點公開開標。投標方派代表參加。

21.2 開標時,查驗投標文件密封情況,確認無誤后拆封唱標,唱正本“開標一覽表”內(nèi)容,以及招標方認為合適的其他內(nèi)容并記錄。

22 評標委員

會

22.1 招標方將根據(jù)物業(yè)管理的特點組建評標委員會,其成員由工程技術、市場、商貿(mào)、法律等方面的專家和招標機構、招標委托方的代表組成。

22.2 評標期間,希望投標方派代表參加詢標。

23 投標文件響應性的確定

23.1 開標后,招標方將組織審查投標文件是否完整,是否有計算錯誤,要求的保證金是否已提供,文件是否恰當?shù)睾炇?。如果單價與總價有出入,以單價為準;若文字大寫表示的數(shù)據(jù)與數(shù)字表示的有差別,則以文字大寫表示的數(shù)據(jù)為準。若投標方拒絕接受上述修正,其投標將被拒絕。

23.2 在對投標文件進行詳細評估之前,招標方將依據(jù)投標方提供的資格證明文件審查投標方的財務、技術和管理能力。如果確定投標方無資格履行合同,其投標將被拒絕。

23.3 招標方將確定每一投標是否對招標文件的要求作出了實質性的響應,而沒有重大偏離。實質性響應的投標是指投標文件符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離或保留。

23.4 招標方判斷投標文件的響應性僅基于投標文件本身而不靠外部證據(jù)。

23.5 招標方將拒絕被確定為非實質性響應的投標,投標方不能通過修正或撤銷不符之處而使其投標成為實質性響應的投標。

23.6 招標方將允許修改投標中不構成重大偏離的微小的、非正規(guī)、不一致或不規(guī)則的地方。

24 投標文件的澄清

24.1 為了有助于對投標文件進行審查、評估和比較,招標方有權向投標方質疑,請投標方澄清其投標內(nèi)容。投標方有責任按照招標方通知的時間、地點指派專人進行答疑和澄清。

24.2 重要澄清的答復應是書面的,但不得對投標內(nèi)容進行實質性修改。

25 對投標文件的評估和比較

25.1 招標方及其組織的評標委員會將對實質性響應的投標文件進行評估和比較。

25.2 評估時除考慮投標價以外,還將考慮物業(yè)管理服務的質量、物業(yè)管理企業(yè)的信譽和物業(yè)管理方案的先進程度等因素。

26 評標原則及方法

26.1 對所有投標方的投標評估,都采用相同的程序和標準。

26.2 評標嚴格按照招標文件的要求和條件進行。

26.3 在評標時按下列程序確定最低評標價標:

(1)開標后,將對實質性響應的投標報價分別與標底價比較,并按其報價的合理程度給予打分,合理性越強則得分越高。

(2)在第一次打分的基礎上,根據(jù)第25條考慮因素,對投標進行第二次打分,服務質量越高,管理方案越先進,則得分就越高。

(3)將兩次打分分別與商務評審權權數(shù)和技術評審權權數(shù)加權求出總得分,最高得分者即系最低評標價標。

27 保密

27.1 有關投標文件的審查、澄清、評估和比較以及有關授予合同的意向的一切情況都不得透露給任一投標方或與上述評標工作無關的人員。

27.2 投標方不得干擾招標方的評標活動,否則將廢除其投標。

f 授予合同

28 定標準則

28.1 合同將授予其投標符合招標文件要求,并能圓滿地履行合同的、對買方最為有利的最低評標價標的投標方。

28.2 最低報價不是被授予合同的保證。

29 資格最終審查

29.1 招標方將審查最低評標價標的投標方的財務、技術、管理能力及信譽,確定其是否能圓滿地履行合同。

29.2 如果確定該投標方無條件圓滿履行合同,招標方將對下一個最低評標價標的投標方資格作出類似的審查。

30 接受和拒絕任何或所有投標的權力

30.1 招標方在授予合同之前仍有選擇或拒絕任何或全部投標的權力,并對所采取的行為不作任何解釋。

31 中標通知

31.1 評標結束15日內(nèi),招標方將以書面形式發(fā)出中標通知書,但發(fā)出時間不超過投標有效期。中標通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。

31.2 招標方在收到中標方提交的履約保證金后,將向落標的投標方發(fā)出落標通知書,并退還其投標保證金。

31.3 中標通知書將作為簽訂合同協(xié)議書的依據(jù)。

32 授予合同時變更數(shù)量的權力

32.1 招標方在授予合同時有權對“項目一覽表”中規(guī)定的項目規(guī)?；蚬ぷ髁坑枰栽鰷p。

33 合同協(xié)議書的簽署

33.1 中標方按中標通知書指定的時間、地點與開發(fā)商或業(yè)主委員會按指定的協(xié)議書格式簽訂合

同協(xié)議書(見附件7)。

33.2 招標文件、中標方的投標文件及其澄清文件,均為簽訂合同協(xié)議書的依據(jù)。

34 履約保證金

34.1 合同簽訂后30天內(nèi),中標方須根據(jù)合同條款的規(guī)定按招標文件附件8格式向甲方提交履約保證金。

35 中標服務費

35.1 中標方須向招標方按如下標準和規(guī)定交納中標服務費:

(1)以中標通知書中確定的中標總金額作為收費的計算基數(shù)。

(2)中標服務費為中標總金額的1.5%。

(3)中標服務費幣種與中標簽訂合同的幣種相同,或以人民幣支付(按開標日中國銀行公布匯率賣出價折算)。

第四部分 合同一般條款

1 定義

1.1 “合同”系指甲方和乙方(簡稱合同雙方)已達成的協(xié)議,即由雙方簽訂的合同格式中的文件,包括所有的附件、附錄和組成合同部分的所有其他文件。

1.2 “合同價格”系指根據(jù)合同規(guī)定,在乙方全面正確地履行合同義務時應支付給乙方的款項。

1.3 “甲方”系指通過招標方式,接受合同服務的開發(fā)商或業(yè)主委員會。

1.4 “乙方”系指中標后提供合同服務的物業(yè)管理企業(yè)或單位。

2 適用范圍

2.1 本合同條款僅適用于本次招標活動。

3 技術規(guī)格和標準

3.1 本合同項下所提供服務的技術規(guī)格和標準應與本招標文件技術規(guī)格規(guī)定的標準相一致。

4 委托管理期限

年。即自年月日起至年月日止。

5 價格

5.1 除非合同中另有規(guī)定,乙方為其所提供物業(yè)管理服務而要求甲方支付的金額應與其投標報價一致。

6 索賠

6.1 乙方對所提供服務與合同要求不符負有責任,并且甲方已于合同規(guī)定的委托管理期內(nèi)提出索賠,乙方應按甲方同意的下述一種或多種方法解決索賠事宜:

(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服務項目,退還已經(jīng)收取的該類項目的物業(yè)管理費、傭金和酬金。

(2)對于情節(jié)輕微的,經(jīng)雙方同意可降低該類項目的物業(yè)管理服務價格。

(3)對于情節(jié)嚴重,造成甲方損失金額巨大的,同意甲方終止全部委托管理合同,并賠償甲方因此造成的損失。

6.2 如果甲方提出索賠通知后30天內(nèi)乙方未能予以簽復,該索賠應視為已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索賠通知的30天內(nèi)或甲方同意的更長一些的時間內(nèi),按甲方同意的上述任何一種方式處理索賠事宜,甲方將從議付款或乙方提供的履約保證金中扣回索賠金額,同時保留進一步要求賠償?shù)臋嗬?/p>

7 不可抗力

7.1 簽約雙方任一方由于受諸如戰(zhàn)爭、嚴重火災、洪水、臺風、地震等不可抗力事故的影響而不能執(zhí)行合同時,履行合同的期限應予以延長,則延長的期限應相當于事故所影響的時間。不可抗力事故系指甲乙雙方在締結合同時所不能預見的,并且它的發(fā)生及其后果是無法避免和無法克服的事故。

7.2 受阻一方應在不可抗力事故發(fā)生后盡快用電報或傳真通知對方,并于事故發(fā)生后14天內(nèi)將有關當局出具的證明文件用特快專遞或掛號信寄給對方審閱確認。一旦不可抗力事故的影響持續(xù)120天以上,雙方應通過友好協(xié)商在合理的時間內(nèi)達成進一步履行合同的協(xié)議。

8 履約保證金

8.1 乙方應在合同簽訂后30天內(nèi),向甲方按合同貨幣提交合同總價10%的履約保證金,履約保證金的有效期至合同有效期滿。履約保證金應由以下銀行開具:

(1)中國銀行,或。

(2)根據(jù)國外銀行給中國銀行的反保函,由中國銀行開具,或。

(3)在中國境內(nèi)營業(yè)的其他銀行。

8.2 乙方提供的履約保證金按規(guī)定格式以銀行保函的形式提供,與此有關的費用由乙方負擔。

8.3 如果乙方未能按合同規(guī)定履行其義務,甲方有權從履約保證金取得補償。

9 爭議的解決

9.1 在執(zhí)行合同中發(fā)生的或與本合同有關的爭端,雙方應通過友好協(xié)商解決,經(jīng)協(xié)商在60天內(nèi)不能達成協(xié)議時,應提交仲裁。

9.2 提交正式仲裁的爭端屬涉外的,應在北京或在中國國內(nèi)其他地點內(nèi)指定的國際經(jīng)濟仲裁委員會根據(jù)該委員會的仲裁程序或規(guī)則予以最終裁決。

9.3 合同雙方均為國內(nèi)法人的,其爭端的仲裁應由當?shù)毓ど绦姓?/p>

理局根據(jù)其仲裁程序和暫行規(guī)則進行。

9.4 仲裁裁決應為最終決定,并對雙方具有約束力。

9.5 除另有裁決外,仲裁費應由敗訴方負擔。

9.6 在仲裁期間,除正在進行仲裁部分外,合同其他部分繼續(xù)執(zhí)行。

10 合同終止

10.1 本合同期限為年。合同到期甲乙雙方均未提出新的意向,合同自行終止。合作期內(nèi)任何一方不得擅自停止協(xié)議,否則應負擔所造成的一切損失。如一方因故需終止合同,必須提前三個月書面通知另一方,經(jīng)雙方達成一致意見后,方可終止。

10.2 出現(xiàn)下列情況時合同自動終止:

(1)發(fā)生不可抗力時。

(2)一方不履行合同條款,造成另一方無法執(zhí)行合同協(xié)議,協(xié)商又不能求得解決。合同終止,責任方賠償損失。

(3)物業(yè)被征用或甲方破產(chǎn)。

11 合同修改

11.1 對于合同的未盡事宜,需進行修改、補充和完善的,甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書,作為合同的補充協(xié)議。

12 適用法律

12.1 本合同應按中華人民共和國的法律解釋。

13 主導語言與計量單位

13.1 合同應以中文或英文書寫。甲乙雙方所有的來往信函以及與合同有關的文件均應以中文或英文書寫。

13.2 除技術規(guī)格另有規(guī)定外,計量單位均使用中華人民共和國法定計量單位。

14 合同份數(shù)

14.1 本合同正本連同附件共____頁,一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

15 合同生效

15.1 除非合同中另有說明,本合同經(jīng)雙方簽字蓋章,并在甲方收到乙方的履約保證金后,即開始生效。

第五部分 合同特殊條款

具體條款(略)。

合同特殊條款是合同一般條款的補充和修改。如果兩者之間有抵觸,應以特殊條款為準。

第六部分 附件

附件1

投 標 書

合同名稱:

致 業(yè)主:

先生們:

1.在考察了物業(yè)現(xiàn)場和研究了上述項目的投標人須知、合同條款、技術規(guī)格、圖紙以及第 號至第 號補充通知或修改書后,我方愿以人民幣 元(大寫)(rmb 元)的總價或上述招標文件確定(算術上的核實與改正后)的另一金額,按招標文件的要求,承擔上述項目的全部物業(yè)管理工作。

2.如果貴方接受我方投標,我方保證在接到項目開工的指令后天開工,并在招標文件規(guī)定的期限內(nèi)完成合同規(guī)定的全部工作。

3.我方同意在從規(guī)定的遞交標書截止之日起天內(nèi)遵守本投標。在該期限滿期之前,本投標對我方始終有約束力,并可隨時被接受。

4.在正式合同協(xié)議制定和簽署之前,本投標書連同貴方的中標通知書應成為約束貴、我雙方的合同。

5.我方理解,貴方不一定接受最低報價的投標或其他任何你們可能收到的投標。

年月日

簽字:

姓名:

以資格經(jīng)授權并代表簽署標書。

投標人地址:

證人:

簽字:

姓名:

所在單位及地址:

職務:

附件2

授 權 書

根據(jù)本文件宣布,簽名人(姓名)、(職務)、(公司名稱)、(公司注冊地點)合法授權代表上述公司,特此任命在下面簽字的(姓名)、(職務)、(公司名稱)為正式和合法的代理人,并授權該代理人在有關(項目名稱)的投標方面,以該公司的名義代表該公司簽署投標書,進行談判,簽署合同和處理一切與此有關的必要事務。

現(xiàn)分別在下面簽字以資證明。

年月日

授權人簽字:

代理人簽字:

公證人簽字:

公證人姓名:

公證人地址:

公證人職務:

附件5

投標人資格的證明文件

投標人概況

1. 投標人的身份證明

第10篇 某物業(yè)管理公司會計核算重點

物業(yè)管理公司會計核算重點

一、會計科目制定

一九九八年四月十一日,國家公布了物業(yè)管理行業(yè)須按照《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的條例。因此,在制定一級會計科目時,必須遵照國家規(guī)定,但子細目卻可按實際的需要增減?，F(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會計科目樣本以供參考。

二、成本核算

每一獨立的物業(yè),按其功能不同,可分為不同的'部分',如:住宅(或公寓)、辦公樓、商場、停車場、會所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同'部分'分別獨立核算,則在建賬時應給予充分考慮。大部分的《財務軟件》已備有輔助核算功能,財務管理部應盡量加以利用。

建賬后,日常操作的重點是清楚識別及界定各項費用及收入的歸屬,按其所歸屬的'部分'準確核算。正確的'部分'分類能準確反映各'部分'的經(jīng)營損益情況,對了解各'部分'的財務狀況,改進管理極其重要。對于無法明確識別及界定其歸屬的費用,則稱之為'公攤費用'或'待攤費用',對于這些'待攤費用'應在各會計期間歸集后,合理分攤至各'部分'。分攤的方法有多種,如:面積、管理份額、該項費用總額、人員工資總額等,發(fā)生的費用類型不同,選用的分攤辦法也有所不同,但最基本的原則是合理性。必要時,分攤辦法的選用應征求有關部門意見,取得物業(yè)總經(jīng)理甚至委托方的認可。

三、應收賬管理

對于物業(yè)管理行業(yè)來說,應收賬管理是其財務管理的重點之一,工作較為繁重。財務管理部須計算每一個業(yè)戶應繳納的各種費用,如水、電費等,亦要定期清理、核對和報告各項費用的繳付情況。定期發(fā)出繳付通知書、催款通知書、對賬通知書,定期進行銀行委托付款的劃款工作等。

進行應收賬款管理,需先行收集以下數(shù)據(jù):

1.各項收費標準。

2.該物業(yè)所有單位的編號及面積。

3.每一個單位的管理費起計日期。

4.各單位每月應付各項費用(如管理費)的金額。

5.業(yè)戶/用戶/使用人的數(shù)據(jù),如姓名、聯(lián)絡地址、電話、所擁有的單位編號。

6.空置單位的界定標準,收費項目及標準。

7.滯納金有關規(guī)定,如起計日期、利率等。

8.由管理處代收水電費時,水電費的抄表日期、收費標準等。

四、注意事項

1.收樓時應注意事項

(1)用戶付款的方法

用戶在支付每月費用時,可采用多種方法,如親自到管理處繳付現(xiàn)金或支票,或采用委托銀行自動轉賬付款。財務人員應在用戶收樓時,準備一份詳細的付款方法說明書,并連同委托銀行自動轉賬授權書交予用戶。付款方法說明書上應列明:

①管理處的地址及辦公時間。

②以支票付款時,支票抬頭的名稱。

③辦理銀行轉賬的手續(xù)及各項須知。

(2)業(yè)主收樓時繳交的各項費用及押金的賬務處理

通常業(yè)主在收樓前或收樓時已按發(fā)展商或物業(yè)管理公司的要求,預付了數(shù)月管理費及各種押金、初裝費等。其中部分款項,如預付管理費、管理費按金等應由管理處收取,電話、煤氣初裝費等應由發(fā)展商收取。當財務管理部由開發(fā)商或物業(yè)部取得有關收費資料,并收到已出售單元的數(shù)據(jù)時,應及時與開發(fā)商財務管理部溝通,明確各項收費的歸屬及時入賬及時對賬。

(3)預收管理費的處理

對于用戶于收樓時預繳的管理費,應自交納管理費起計日起按月結轉收入。財務管理部應對管理費的起計日期的確定標準及特殊情況下的批準程序有明確的了解,并以此標準為依據(jù),確定統(tǒng)一的起計當月的管理費計算方法。以免計算方法不統(tǒng)一引致的應收賬混亂,以及與業(yè)主間的糾紛。

2.每月應注意的事項

(1)繳款通知書

①發(fā)出日期及截止日期

物業(yè)管理公司的經(jīng)費,主要是來自管理費收入。為確保有充裕的流動資金,財務管理部必須在每月一號(或按公約規(guī)定的日期)前發(fā)出繳款通知,使業(yè)戶能按時付款。由于打印通知書需時間,為確保業(yè)戶能如期收到發(fā)出的交款通知書,必須提前三天發(fā)出。如果業(yè)戶在截止日期后才付款,公司發(fā)出的通知書上將不會反映該項付款。為避免誤會,所有通知書須注明發(fā)出日期和截止日期,并明確告知用戶在該日期后支付的款項沒有包含滯納金在內(nèi)。

②水、電費

如各單位的水、電費是由管理處負責收取,管理處每月須派員抄錄各儀表的讀數(shù),然后按照每度的收費及最低消費計算應收款項,并將各單位應付的水電費用和管理費在每月付款通知書中分項,要求各單位在繳付管理費時一并繳付。

因抄讀各儀表需時,財務管理部應與有關部門訂定一個固定抄讀日期,并把結果在付款通知書截止日前交予財務管理部。

③繳費通知書的管理

繳款通知書最少要有兩聯(lián),一聯(lián)給客戶,另一聯(lián)由管理處存檔。若除管理處外,還有其它機構負責收款,便需要多一聯(lián),供對方存檔作為收費依據(jù)。

(2)催款通知書

業(yè)主公約通常對業(yè)戶繳納管理費等的義務有詳細規(guī)定,管理處應制定可操作的催款流程。對未按期付款單位,便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書,直至采取截停水、電供應及發(fā)出律師信,進行法律訴訟。財務管理部有責任定期將各單位的各項收費情況通知物業(yè)部及物業(yè)總經(jīng)理,待其決定采取適當措施。

第11篇 物業(yè)管理費催繳宣傳標語范例

1.物業(yè)管理業(yè)主當家,小區(qū)建設依靠大家!

2.知榮辱,樹新風,加強業(yè)主自治自律!

3.拖欠物業(yè)管理費是對交費業(yè)主的侵權和對全體業(yè)主的損害!

4.樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!

5.物業(yè)管理有償服務需要業(yè)主按約繳費來支持!

6.欠費影響物業(yè)公司經(jīng)營,損害最大的是廣大業(yè)主的利益!

7.加強物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!

8.拖欠物業(yè)管理費是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為!

9.樹立正確的物業(yè)管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!

10.共建和諧樹新風,八榮八恥記心中!

11.維護業(yè)主合法權益,做好物業(yè)管理費清收清欠工作!

12.加強物業(yè)管理服務,提高物業(yè)管理品質!

13.辛勤勞動無尚光榮,物業(yè)管理功德無量!

14.依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實提供質價相符的服務!

15.改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!

16.揚榮棄恥,不做痞子/賴子和渣滓!

17.尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創(chuàng)造!

18.加強民主,依法治國,構建和諧社會!

19.樹立科學發(fā)展觀、構建和諧平安社區(qū)!

20.實現(xiàn)社會和諧,建設美好家園!

第12篇 物業(yè)管理手冊－污水廢氣噪聲污染控制程序

物業(yè)管理手冊:污水、廢氣、噪聲污染控制程序

1、目的

為了加強污水、廢氣、噪聲污染防治工作,確保污染物達標排放,特制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司污水、大氣污染物及噪聲防治管理工作。

3、職責

3.1產(chǎn)生或存在污水、廢氣、噪聲的部門負責本部門污染源的控制,并提出治理方案和負責環(huán)保治理設施的日常維護。

3.2物業(yè)服務中心負責環(huán)保設施維護和保養(yǎng)。

3.3品質部負責全公司污染物的監(jiān)督管理和委托地方環(huán)保部門對污染物的排放進行審查。

4、程序

4.1污水控制

4.1.1本公司污染主要來自垃圾清運車的清洗、垃圾中轉站的清洗和業(yè)主的生活污水。

4.1.2垃圾清運車每周按相應的保潔員作業(yè)指導書的規(guī)定到指定的地點進行清洗;

4.1.3垃圾中轉站清洗的控制

a)垃圾中轉站每周按規(guī)定進行清洗。

b)清洗形成的污水集中收集,排放到污水管道。

4.1.4嚴禁使用含磷洗滌劑沖洗廁所,確保生活污水達標排放。

4.1.5物業(yè)服務中心負責定期對社區(qū)下水管網(wǎng)的疏通和維護,確保污水達標排放。

4.2廢氣控制

4.2.1本公司大氣污染物主要來自社區(qū)空調(diào)、冰箱、機動車尾氣等。

4.2.2消耗臭氧層物質的控制

為符合《消耗臭氧層物質蒙特利爾協(xié)議書》的要求,本公司自2005年起新購入冰箱、空調(diào)器等設備時,將優(yōu)先選購環(huán)保型產(chǎn)品,并逐步完成含氟致冷劑的替代工作。

4.2.3其他大氣污染物的控制

a)公司的機動車輛要做到專人負責,定期養(yǎng)護,使用清潔燃料,尾氣必須達標排放;

b)通過與業(yè)主協(xié)商、溝通、宣傳欄等方式,引導業(yè)主定期對汽車的尾氣排放進行檢測。

4.3噪聲控制

4.3.1本公司環(huán)境噪聲主要來自消防泵、水泵、業(yè)主裝修、機動車、割草機、空調(diào)外機及社區(qū)文化活動產(chǎn)生的噪聲。

4.3.2噪聲的控制措施

a)滿足質量要求的前提下,采購低噪聲設備和備件;

b)加強設備的維護保養(yǎng),做到油路、氣路、水路暢通,使機器正常運轉、降低噪聲;

c)業(yè)主裝修產(chǎn)生的噪聲按《業(yè)主入住及裝修控制程序》規(guī)定執(zhí)行;

d)各社區(qū)舉辦社區(qū)文化活動時由物業(yè)服務中心與業(yè)主委員會或社區(qū)居委會協(xié)商確定有關事項,降低噪聲污染的影響。

4.4污水、廢氣、噪聲監(jiān)測與監(jiān)督管理

品質部執(zhí)行《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》委托地方環(huán)保部門對污染物的排放進行審查。

4.5品質部對監(jiān)測結果及時進行分析與評價,各責任部門對超標項按《不符合、糾正和預防措施控制程序》采取有效的整改措施。

4.6公司污水排放標準執(zhí)行《污水綜合排放標準》二級、廢氣執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標準》二級、噪聲執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》1類、機動車輛執(zhí)行《汽油車怠速污染物排放標準》。

4.7各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實。

4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關文件

5.1《固體污染物控制程序》

5.2《消耗臭氧層物質蒙特利爾協(xié)議書》

5.3《鄭州市建立無氟城市實施辦法的通知》

5.4《業(yè)主入住及裝修控制程序》

5.5《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》

5.6《不符合、糾正與預防措施控制程序》

5.7《大氣污染物綜合排放標準》

5.8《污水綜合排放標準》

5.9《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》

5.10《汽油車怠速污染物排放標準》

5.11《記錄控制程序》